حقيقة مهمة حول عدم فاعلية نظام التمويل العقارى فى تحقيقه الأهداف المرجوة، كشفت عنها دراسة أعدتها لجنة التمويل والبنوك بجمعية رجال الأعمال برئاسة حسن حسين.

وفى هذا الإطار يمكن تطبيق عدد من البدائل المالية والتجارية التي تسمح لشركة التمويل العقاري بتمويل المشترين منذ بدء المشروع بما في ذلك فكرة التقدم للمشروعات الجديدة لهيئة المجتمعات من كونسورتيوم يتكون من المطور العقاري والبنك التجاري الممول للمشروع وشركة التمويل العقاري التي تمول المشترين، على أن يتعاون البنك التجاري وشركة التمويل العقاري، فيمول البنك شركة التطوير العقاري وتمول شركة التمويل العقاري المشترين منذ بدء المشروع.

وطالبت الدراسة بضرورة تعديل قانون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإعطاء الهيئة الحق في إنشاء قطاع يتولى تسجيل وقيد التصرفات العقارية وفقاً لأحدث النظم العالمية وذلك استثناء من قانون الشهر العقاري والسجل العيني. وشددت على ضرورة تخفيض نسبة السيولة لتكون مساوية للبنوك التجارية بنحو 10% بدلاً من 25% هي نسبة عالية جداً وتمثل رأس مال غير مستخدم في أنشطة التمويل العقاري، وبالتالي لا تستفيد منه الشركة أو المجتمع.

وقالت الدراسة إن السوق فى حاجة إلى تفسير من الهيئة العامة للرقابة المالية أن الدين يعتبر متعثراً بعد 90 يوما أو حسب سياسة الشركة دون الربط بالمخصصات مع استمرار العمل بالمخصصات كما هي، مع إضافة باب خاص لقانون التمويل العقاري يتضمن تفعيل السوق الثانوية للتمويل العقاري بالبورصة وإعادة التمويل للشركات والتوريق.

وأكد رئيس اللجنة ضرورة المساواة مع شركات التأجير التمويلي الخاضعة لقانون 95 لسنة 1995 الذي ينص على أن أقساط التمويل واجبة الخصم عند تحديد الوعاء الضريبي للمقترض والسماح لشركات التمويل العقاري بممارسة نشاط التأجير التمويلي للأفراد المشترين وهو الإيجار الذي ينتهي بالتمليك وفقاً للشريعة الاسلامية، مع السماح لشركات التمويل العقاري بممارسة نشاط التأجير التمويلي للمشروعات العقارية على أن يزيد رأس مالها على 100 مليون جنيه.

وبالنسبة للصناديق العقارية طالب بضرورة السماح لشركات التمويل العقاري بتأسيس وإدارة الصناديق العقارية على أن يتم تحديد رأس المال اللازم والإجراءات المطلوبة بأسرع وقت، مع إضافة أنشطة جديدة للتمويل العقارى وهى إيجارة ، تمويل شراء حق الانتفاع بالعقارات بدون ملكية، والمشاركة والمرابحة وإعادة التمويل وحق الشركة فى تحديد تكاليف التمويل دون التقيد بالحدود القصوى للفوائد فى اى قانون آخر 7% للقانون التجارى.

وبينت الدراسة ان تكلفة التمويل الاساسية تحدد بمؤشر رسمى تحدده الهيئة وتحدد الشركة العلاوة Spread فوق المؤشر المعتمد، وبالتالى فإن سعر الإقراض لا يكون ثابتا طوال مدة التمويل وإبلاغ المستثمر مرتين سنوياً بجميع البيانات المتعلقة بالتمويل بدلاً من شهرياً، مع إعفاء الصيغة التنفيذية على اتفاق التمويل من الرسوم والضرائب بالمصروفات، مما يسهل الاجراءات القانونية للتنفيذ على العقار عند تأخر الدفع.