- ألف شقة خالية.. ولن تنخفض الإيجارات إلا إذا سافرت 13 ألف عائلة
- 9 % معدل نمو سنوي في الإيجار
- التجار لا يبنون عقارات استثمارية جديدة.. خوفاً من انخفاض النفط
- الكويت تحتوي على 13 ألف عقار استثماري يضم 320 ألف شقة
- 94% نسبة الإشغال الحالية بالعقارات الاستثمارية.. والمعروض ينمو 1.5%
كشفت دراسة حديثة لاتحاد العقاريين تنشرها «الأنباء» أن متوسط الايجار الشهري للشقق قفز للمرة الاولى تاريخيا فوق الـ 300 دينار، وأن المتوسط أصبح 313 دينارا في الربع الثاني من هذه السنة مقارنة مع 264 دينارا في الفترة المماثلة في 2013، وبنسبة ارتفاع حادة عند 18.5% خلال عامين.
وقال الاتحاد الذي أجرى دراسة ميدانية شملت 4.5 آلاف عقار تغطي 34.5% من العقارات الاستثمارية إن نسبة الإشغال الحالية للعقار الاستثماري تبلغ 94% وهي نسبة مرتفعة جدا ولا تؤشر الى انخفاض قادم في الايجارات.
وحسب الاتحاد فهناك نحو 320 ألف شقة متواجدة في نحو 13 ألف عقار استثماري، مأهول منها نحو 302 ألف شقة، وعدد الشقق الخالية 18 ألف شقة.
ويستند الاتحاد الى هذه الأرقام، ليضع فرضية تستبعد انخفاض الايجارات، إذ افترض انه في حال هبوط نسب الإشغال الى 90% مع ثبات حجم المعروض حاليا، سيتطلب ان تكون هناك شقق خالية إضافية بعدد 13.7 ألف شقة، وللوصول الى ذلك، يجب على 13.7 ألف أسرة، معظمهم من العائلات الوافدة مغادرة البلاد، وفي موقع آخر يؤكد ارتفاع عدد الوافدين استنادا للهيئة العامة للمعلومات المدنية.
عدد العقارات الاستثمارية
وأشارت الدراسة الى أن البيانات الواردة من الهيئة العامة للمعلومات المدنية كشفت عن أن الكويت تحتوي على أكثر من 13 ألف عقار استثماري، وهو ما دفع «اتحاد العقاريين» الى عمل دراسة ميدانية لمختلف مناطق الكويت، حيث شملت الدراسة نحو 4.527 عقارا، بما يمثل نسبة تغطية 34.5% للعقارات الاستثمارية بالكويت، وهي أكبر نسبة تغطية وصل إليها الاتحاد حتى الآن.
وكشفت الدراسة عن عدم احتواء جميع العقارات في هذا القطاع على شقق سكنية، حيث تضم المئات من العقارات الاستثمارية عيادات طبية، ومكاتب للخدمات المهنية المختلفة، بالاضافة الى العديد من العقارات الاستثمارية التي بنيت على أراض مرخصة «للتطوير كعقارات استثمارية» ولكنها تستخدم كفنادق وشقق فندقية، لذلك لم تشمل الدراسة مثل هذه الحالات، بينما ضمت بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية جميع العقارات الاستثمارية بغض النظر عن الاستخدام الفعلي لها.
ديناميكيات السوق
في إطار دراسة ديناميكيات سوق العقارات الاستثمارية حتى نهاية الربع الثاني من 2015، شملت دراسة «اتحاد العقاريين» 110.313 شقة بـ 4.527 عقارا في 19 منطقة بالكويت، حيث تبين من خلال هذه التغطية وجود 6.316 شقة خالية، مما يعني أن نسبة الإشغال الحالية في هذا القطاع هي 94%، فيمـــا بلـــغ متوسط الإيجـــار الشهـــري حاليـــا 313 دينـــارا ليصبح الإيجار الشهري الفعلـــي 295 دينارا بعد ضبط نسبـــة الإشغــال.
كذلك رصدت التغطية 348 عقارا تحت التطوير بواقع 9.234 شقة منتشرة في جميع المناطق، حيث تبين بالمقارنة مع إجمالي 13.137 عقارا استثماريا، أن معدل النمو في المعروض من العقـــارات تحت التطوير يصل إلى نسبـــة 2.6% فقـــط.
ولفتت الدراسة إلى أنه بما أن هذه العقارات سيتم استكمال إنشائها ودخولها في السوق خلال العام أو العامين القادمين، فمن غير المتوقع ارتــفــاع حجم العـــرض في الســـوق بأكثر من 1.3% سنويــــا، حيـــث يعتبر هذا النمو في العـــرض معتـــدلا جــــدا وعلى هذا، فمــن غير المتوقع أن يحـــدث تغيـــر في دينامكيــات السوق في المستقــبل القريـــب.
تراجع نسب الإشغال
وكشفت الدراسة عن أنه بالتزامن مع انخفاض نسبة الإشغال وانخفاض المعروض من العقارات تحت التطوير وبلوغ النمو في المعروض الإضافي نحو 1.5% سنويا فقط وعلى الأرجح بسبب اسعار النفط وارتفاع أسعار الأراضي. لكن الدراسة قالت انه من غير المتوقع أن تنخفض نسبة الإشغال بشكل حاد إلا في حالة حدوث انخفاض كبير في عدد السكان الوافدين بالكويت.
ولوضع تلك الأرقام والنسب في إطار موضوعي، تم تقدير عدد الشقق السكنية بالكويت بعدد 320.120 شقة متواجدة في 13.137 عقارا استثماريا، واذا تم تطبيق نسبة الإشغال المستنتجة من هذه الدراسة، يصبح عدد الشقق المأهولة 301.791 شقة وعدد الشقق الخالية 18.328 شقة، حيث يعد ذلك نمطا طبيعيا للسوق بان تكون بعض الشقق خالية في جميع الأوقات نظرا لتغيير العائلات سكنهم من مسكن إلى آخر.
وحتى نصل إلى انخفاض يصل بنسبة الإشغال إلى مستوى 90% مع ثبات حجم المعروض، سيتطلب ذلك أن يكون هناك عدد شقق خالية أخرى بعدد 13.683 شقة، وللوصول لذلك، يتوجب على 13.683 عائلة (معظمهم من العائلات الوافدة) مغادرة الكويت.
وذلك بافتراض أن متوسط عدد الأفراد في الأسرة هو 4 أفراد، وبالتالي يكون الانخفاض في عدد السكان الوافدين 54.735 نسمة.
ولكن تبين كل البيانات المنشورة من قبل الهيئة العامة للمعلومات المدنية عدم حدوث أي انخفاض في عدد السكان الوافدين بالكويت.
بل على العكس، فهناك نمو متزايد في عدد السكان الوافدين.
وبالتالي، من غير المنطقي توقع أي انخفاض في نسبة الإشغال بشكـــل حاد في ضوء المحددات السوقيـــة الراهنـــة.
إشغال العقارات دون العامين ينخفض.. وإيجاراتها ترتفع
&<645; انخفضت نسبة الإشغال للعقارات ذات العمر أقل من عامين من 91% في الربع الثاني من 2013 إلى 89.7% في الربع الثاني من 2015، حيث تعتمد نسبة الإشغال لهذه الفئة من العقارات على وقت عرضها في السوق للتأجير وهي أيضا تتعرض للعديد من التذبذبات نظرا لصغر حجم هذه الفئة، وقد تمت ملاحظـــة ما يلــي:
&<645; ارتفعت الإيجارات بمعدل 5.5% في هذه الفئة خلال العامين الماضيين، ولكن الأهم هنا هو ان مستويات الإيجارات لهذه الفئة قد قفزت بنحو 25% عن مستوياتها في المسح السابق وبالتالي فإنه من المتوقع أن تنخفض معدلات النمو مستقبلا.
&<645; انخفضت نسب الإشغال لفئة العقارات ذات العمر ما بين عامين إلى 5 أعوام وارتفعت مستويات الإيجارات لها بمعدل 13.4% خلال العامين الماضيين.
&<645; شهدت فئة العقارات ذات العمر أكثر من 5 أعوام نموا كبيرا في الأسعار في ضوء ارتفاع متوسط الإيجار الشهري بنسبة 26.1% خلال العامين الماضيين.
الاستديوهات تنخفض إلى 126 ديناراً وشقق الغرفتين تقفز لـ 325 ديناراً
عند مقارنة اتجاه نسب الإشغال بمتوسط الإيجار الشهري بحسب أنواع الشقق، تمت ملاحظة ما يلي:
&<645; تعد نسب الإشغال عالية لمعظم أنواع الشقق، في حين كان هناك انخفاض ملحوظ في نسبة الإشغال في فئة الشقق بغرفتين حيث انخفضت نسبة الإشغال من 95.6% في الربع الثاني من 2013 إلى 93.6% في الربع الثاني من 2015، وقد أدى هذا الانخفاض إلى انخفاض نسب الإشغال في السوق بشكل عام، حيث إن حصة الشقق بغرفتين تصل إلى 57.6% من إجمالي السوق، وايضا انخفضت نسبة الإشغال بشكل هامشي بالنسبة لفئات وحدات الاستوديو والشقة بغرفة واحدة.
&<645; كان هناك تحسن في نسب الإشغال للوحدات ذات الثلاث والأربع الغرف، حيث كانت نسب الإشغال للوحدات ذات الثلاث والأربع الغرف في الربع الثاني من 2013 نحو 85.3%، وكان من المتوقع لها التحسن، إلا أن التحسن في نسب الإشغال للوحدات ذات الثلاث الغرف كان مفاجئا بعض الشيء.
&<645; ومن ناحية الإيجار الشهري، انخفضت إيجارات وحدات الاستوديو من 135 دينارا في الربع الثاني من 2013 إلى 126 دينارا في الربع الثاني من 2015، حيث يتبين من خلال ذلك أن أحجام شقق الاستوديو تنخفض مع استعداد قيام ملاك العقارات بخفض الإيجارات للوحدات ذات الحجم الأصغر حيث ان هذا القطاع شديد الحساسية لمستوى الإيجار.
&<645; ارتفع الإيجار الشهري للشقق بغرفة واحدة وغرفتين بمعدل 16.8% و19.4% على التوالي خلال العامين السابقين. وقد بلغ متوسط الإيجار في الشقق بغرفتين أكثر من 325 دينارا شهريا.
&<645; ارتفع الإيجار الشهري لوحدات الغرف الثلاث بمعدل 8.5% خلال عامين لتصل إلى 446 دينارا في الربع الثاني من 2015 وذلك بالمقارنة مع 411 دينارا في الربع الثاني من 2013.
&<645; كانت هناك قفزة كبيرة في إيجارات وحدات الغرف الأربع خلال العامين السابقين. وتعتبر هذه الوحدات محدودة العدد حيث ان هناك فئة محدودة من العملاء المهتمين بتلك الوحدات في السوق.
إيجارات شقق ذوي الدخل المحدود تقفز 20%
&<645; بالنسبة لعقارات الدرجة الأولى الممتازة (A+) كان لدخول العديد من العقارات الجديدة للسوق أثر مباشر على تغير الإيجارات الشهرية، فقد بلغ متوسط الإيجار الشهري 993 دينارا في الربع الثاني من 2015 منخفضا من 1.200 دينــــار في الربع الثاني من 2013، ولم تتغير مستويات الإيجارات في هذه الفئة إلا أن الإضافة في المعروض من هذه العقـــارات كــان لها أثر على تخفيـــض متوسط الإيجارات، وبالتالي فإن البيانـــات الحالية لا يمكن مقارنتها مع البيانـــات السابقـــة.
&<645; في جميع الفئات الأخرى، ارتفع متوسط الإيجارات بشكل كبير، حيث شهدت فئة الدرجة الأولى (A) ارتفاعا في الإيجارات بنسبة 14.8%، وبنسبة 13.6% لفئة الدرجة الثانية (B)، وبنسبة 20.2% لفئة الدرجة الثالثة (C) (وهي شقق لذوي الدخل المنخفض).
&<645; كان معدل النمو معتدلا في فئة الدرجة الأدنى التي تعد الفئة ذات الحساسية الأكبر للأسعار.
&<645; وقالت دراسة اتحاد العقاريين انه يعتبر من الصعب ان يتواجد عقاران متماثلان تماما، حيث تختلف العقارات باختلاف مواقعها ومميزاتها وعمرها وتوافر.
لذلك، تم تحديد فئات معينة للعقارات الاستثمارية ذات الخصائص المتشابهة لتسهيل عملية المقارنة عينا بعين، حيث ان هذا الأسلوب مناسب لتسهيل عملية المقارنة من خلال فصل العقارات إلى درجات مختلفة، ومن أجل إعطاء درجات للعقارات، تم تطبيق معادلات رياضية واسعة للتوصل إلى درجات موضوعية للعقارات. ويتمثل ملخص النقاط الرئيسية فيما يلي:
1 ـ بما أن الموقع يعتبر من أهم خصائص العقار، فقد صنف فريق البحث السوقي العقارات حسب مواقع تواجدها، وتم تخصيص وزن عال للمواقع المميزة مثل مناطق الشعب والمرقاب وبنيد القار وشرق. وتم تخصيص وزن أقل للمواقع الأقل تميزا مثل مناطق جليب الشيوخ والجهــراء وخيطـــان والفروانيـــة.
2 ـ توفر العديد من العقارات خدمات متكاملة مثل مسبح عام، ومركز رياضي، وصالة للضيوف، وغرف ساونا وغرف بخار، وجاكوزي، وملعب تنس.. وغيرها من الخدمات الأخرى، وبما أن تقديم هذه الخدمات يتطلب تمويلا وصيانة دورية على مدار العام، فقد تم منح نقاط إضافية لكـــل خدمـــة تتوافــر في العقـــار.
3 ـ بالنسبة لمواقف السيارات، فإن 80% من العقارات المشاركة في العينة تضم مواقف سيارات على مساحة مفتوحة أو مواقف سيارات مظللة. وتضم نحو 20% من العقارات مواقف سيارات خاصة تحت الأرض، بما يعطيها نقاطا إضافية عند التصنيف.
